A avenida Paulista vive uma nova onda de valorização de escritórios de alto padrão. Depois de perder protagonismo para Faria Lima e Itaim Bibi, na zona sul de São Paulo, o tradicional eixo corporativo volta a atrair empresas em busca de endereços centrais com aluguel mais acessível.
O movimento é, sobretudo, de ajuste de preço dentro da zona nobre de São Paulo. Enquanto os valores médios na Paulista variam entre R$ 140 e R$ 170 por metro quadrado, locações na Faria Lima e no Itaim Bibi beiram R$ 260/m², podendo ultrapassar R$ 400/m² em trechos mais disputados.
De acordo com levantamento da Newmark, o preço médio pedido na Paulista está em alta desde 2023, já superou o nível pré-pandemia (R$ 130,90 o m² por mês) e pode chegar a R$ 160 o m² até o fim deste ano.
Segundo Mariana Hanania, diretora de pesquisa de mercado da consultoria, o limite de preço muito alto nas regiões estabelecidas pode ser um fator atrativo para a Paulista, embora não se saiba se a mudança foi estritamente por preço ou estratégia de emprego.
A valorização vem acompanhada de baixa vacância. No terceiro trimestre de 2025, apenas 3,6% dos escritórios de alto padrão (AAA, AA e A) estavam desocupados na região —a menor taxa da cidade, segundo a consultoria imobiliária, e um contraste expressivo com os 22,4% registrados em 2022, ainda durante a pandemia. O volume disponível, de cerca de 18 mil m², equivale a menos do que a área de um único edifício típico da região.
Para 2026, a Newmark prevê um novo estoque de alto padrão baixo. Dois edifícios estão em construção e um deve ter o retrofit concluído, somando 29 mil m². A escassez, diz Mariana, poderá mater os preços da Paulista e ruas do entorno em trajetória de alta.
A avenida da região central abriga o segundo maior estoque corporativo de São Paulo e mantém seu perfil de polo de serviços financeiros e jurídicos.
Bancos que migraram da Faria Lima estão entre os novos inquilinos, e o mercado de coworkings também ganha força: a via concentra a maior área locada e o maior número de operadores desse tipo de negócio, atraídos pela mobilidade —garantida pelas estações de metrô— e pela oferta de comércio e serviços.
Com pouca área livre para novas construções, o retrofit (modernização de edifícios antigos) se tornou essencial para manter a competitividade do endereço. Desde 2021, cerca de 15 prédios das décadas de 1970 e 1980 foram modernizados, totalizando 185 mil m² de área locável (10% do estoque total da região).
A maioria de localiza na própria avenida Paulista e tem menos de 6% de vacância, de acordo com levantamento da Newmark.
No entorno, os destaques são o complexo Cidade Matarazzo, de 30 mil m², que incluiu a restauração de edifícios históricos e a conversão da maternidade no hotel seis estrelas Rosewood, além da Torre Matarazzo com 26 mil m² de área locável de escritórios.
De acordo com a consultoria Binswanger, a tendência é que o estoque de escritórios classe B tente se transformar em A e AA. A classificação que define se o edifício é classe A, B ou C depende apenas da qualidade técnica da construção, e não da localização. Pé-direito alto, eficiência energética e sistemas de ar-condicionado e piso modernos entram na conta.
Para Paulo Izuka, gerente de inteligência de mercado, o retrofit, nesses casos, é um cálculo de retorno: vale o investimento se o ganho futuro em aluguel compensar a obra.
Izuka afirma ainda que, diferentemente da Faria Lima, onde o preço varia conforme o trecho, a valorização da Paulista é mais uniforme ao longo de toda a avenida, sustentada por sua infraestrutura completa, que inclui shopping centers e metrô em ambas as pontas.
Ainda assim, diz o especialista do setor, a região enfrenta concorrência crescente da avenida Rebouças, que dispõe de áreas maiores e mais vagas para absorver novas ocupações.
Segundo os especialistas, a retomada da Paulista pode ganhar impulso adicional com a transferência da sede do governo estadual para o Centro, parte de um pacote de investimentos de quase R$ 50 bilhões na capital.
Levantamento do Secovi-SP, divulgado final de outubro, mostra que o mercado de escritórios de São Paulo teve um desempenho positivo nos primeiros nove meses de 2025.
A pesquisa trimestral da entidade aponta que a absorção desacelerou no terceiro trimestre, mas ainda superou o volume registrado no mesmo período de 2024.
O volume de novas locações alcançou 869 mil m² em 12 meses —uma alta de 4,8% em comparação com o período anterior. Os principais ocupantes de escritórios na cidade são os setores financeiro, de saúde e comércio.
