Entender as transformações estruturais do mercado é fundamental. Mas, no fim do dia, o investidor e o comprador comum precisam tomar decisões concretas. Comprar ou não comprar? Onde? Com que objetivo? E, principalmente, com quais critérios.
Depois de discutir, na primeira parte desta entrevista (publicada ontem), as grandes mudanças que estão redesenhando a forma de morar no Brasil, a conversa com Alexandre Frankel avança agora para o terreno mais prático —aquele em que escolhas mal feitas custam caro ao longo do tempo.
Nesta segunda parte, Frankel detalha o que, na sua visão, define um bom investimento imobiliário hoje. Falamos sobre liquidez, demanda recorrente e gestão profissional, sobre por que preço por metro quadrado é uma métrica pobre quando analisada isoladamente e sobre como a gestão da locação pode transformar um imóvel comum em um ativo previsível de geração de caixa.
A entrevista também aborda as diferenças fundamentais entre comprar para morar e comprar para investir, os erros mais frequentes cometidos em cada uma dessas decisões e quais indicadores simples ajudam o leitor a comparar imóveis com mais clareza. Por fim, Frankel compartilha sua visão sobre quais tipos de imóveis tendem a ganhar relevância nos próximos dez anos —e quais devem perder espaço em um mercado cada vez mais orientado por eficiência, flexibilidade e experiência.
Quais são os critérios essenciais que qualificam um imóvel específico como um bom investimento
Liquidez, demanda recorrente e gestão profissional. Sem esses três pilares, o imóvel perde eficiência.
O mercado amadureceu e o investimento imobiliário deixou de ser passivo. Ele precisa operar.
Com relação a este quesito “operar”, a gestão profissional da locação pode alterar significativamente o resultado de um imóvel? Em que indicadores isso aparece —vacância, receita, manutenção, experiência do usuário?
De forma decisiva. A gestão impacta diretamente vacância, ticket médio, manutenção, experiência e retenção. É a gestão que transforma o metro quadrado em fluxo de caixa e previsibilidade.
Como o investidor deve interpretar a relação entre preço, metragem e retorno esperado? Um imóvel mais caro por metro quadrado pode, em alguns casos, gerar melhores resultados?
Preço por metro quadrado isolado não é métrica de investimento. O que importa é retorno sobre o capital investido. Um imóvel mais caro pode ser mais eficiente se tiver valorização, maior liquidez, menor vacância e receita mais consistente.
Mas nem todos compram “para investir”. Quando a pessoa compra para morar, o que muda no processo de seleção do imóvel?
Entram fatores emocionais, ciclo de vida e identidade. Ainda assim, ignorar liquidez futura e o potencial de revenda é um erro. Comprar para morar também é uma decisão patrimonial.
Quais são os erros mais frequentes de quem compra para morar e que acabam prejudicando o valor futuro do imóvel?
Comprar metragem em vez de localização, ignorar mobilidade urbana e projetar o imóvel para uma fase temporária da vida.
E entre os investidores, quais equívocos você observa com mais frequência? Superestimar valorização, ignorar custos, olhar apenas preço, interpretar errado a demanda?
Todos esses. O mais comum é tratar o imóvel como aposta e não como negócio. Investimento imobiliário é fluxo, não promessa de valorização futura.
Se você tivesse que montar um checklist mínimo para escolher um bom imóvel de investimento hoje, quais seriam os três primeiros itens?
Localização conectada à mobilidade e emprego, aderência à demanda real e modelo claro de gestão profissional.
Existe algum indicador simples que qualquer investidor pode usar para comparar imóveis —como taxa de ocupação média da região, mobilidade ou retorno potencial?
Taxa de ocupação da região e tempo médio de locação. Esses dois indicadores dizem mais do que qualquer material de venda.
Para concluir: qual tipo de imóvel você acredita que será o grande vencedor dos próximos dez anos no mercado brasileiro? E qual tende a perder relevância?
Vencem imóveis flexíveis, bem localizados, orientados à praticidade urbana, longevidade, wellness e comunidade, com gestão profissional. Perdem relevância produtos rígidos, isolados e baseados apenas na lógica patrimonial do passado.
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