O 13º salário começou a chegar ao bolso dos trabalhadores nesta semana, com o depósito da primeira parcela nesta sexta-feira (28), último dia útil bancário de novembro. Para quem sonha com a casa própria ou já está pagando um financiamento, o dinheiro extra pode ser decisivo.
Quem ainda não adquiriu seu imóvel pode usar a bonificação natalina para aumentar a entrada e, assim, diminuir o valor financiado. A estratégia vai resultar em menos dívida e, consequentemente, em menos juros a serem pagos ao longo do contrato.
Para quem já tem um imóvel financiado, o 13º salário pode servir para amortizar o financiamento e encurtar o prazo total do contrato —em alguns casos em anos, dependendo do valor antecipado, da taxa de juros cobrada e da fase em que o empréstimo se encontra.
“A destinação do 13º salário para amortização anual é hoje uma das estratégias mais eficientes de redução de custos em financiamentos imobiliários. Essa prática, mesmo com valores aparentemente modestos —R$ 3.000 a R$ 7.000 ao ano— pode encurtar a dívida em anos e gerar economias superiores a R$ 150 mil, dependendo do valor financiado”, afirma Marcelo Da Cruz, CEO do Grupo Referência, consultoria especializada em setor imobiliário.
Isso transforma o 13º em ferramenta de investimento, e não apenas de consumo imediato, diz o especialista.
Simulações feitas por especialistas a pedido da Folha, usando como exemplos contratos comuns de 30 anos, estimam que a utilização de R$ 5.000 para a amortização pode reduzir de seis a 12 parcelas de um financiamento de R$ 480 mil, dependendo da taxa de juros contratada e do sistema de amortização. Essa simulação usou uma taxa de juros de 12% ao ano.
Nos contratos pela tabela Price, o impacto é mais visível nos primeiros anos, quando a parcela é composta majoritariamente por juros.
Segundo o professor de finanças do Ibmec-SP Cristiano Correa, neste caso, quem faz uma amortização logo no início elimina muitas parcelas futuras, porque reduz o saldo devedor antes que os juros incidam sobre ele.
Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a redução também acontece, mas de forma mais linear. Como a amortização mensal já é constante, a antecipação encurta o prazo, porém sem “saltos” tão grandes como na Price.
Para quem busca pagar menos juros, a orientação é reduzir o prazo total do contrato, em vez de diminuir o valor mensal da prestação. “A queda no prazo tende a gerar um ganho financeiro maior ao longo da vida do contrato”, diz Correa.
Segundo Ana Maria Castelo, da FGV-Ibre, o consumidor deve sempre simular antes de decidir. Ela afirma que a amortização tem um efeito importante no custo total da dívida, mas é fundamental considerar a atual situação financeira: se não há reserva de emergência, talvez o 13º tenha destino mais urgente.
AMORTIZAR OU INVESTIR? A REGRA DA TAXA DE JUROS
Em um contexto de taxa básica de juros (Selic) a 15% ao ano, o mais alto dos últimos 20 anos, a decisão sobre como usar esse dinheiro extra —especialmente na compra ou amortização da casa própria— exige análise cuidadosa.
Para quem tem um imóvel financiado e pensa em amortizar, a melhor estratégia depende fundamentalmente da taxa de juros original do seu contrato.
O custo do financiamento imobiliário costuma ser menor do que o de outras dívidas, como o crédito ao consumidor.
A recomendação é comparar a taxa do seu financiamento e o rendimento líquido de aplicações conservadoras.
Quando investir é melhor (taxa do financiamento baixa)
- Se você financiou há dois ou três anos, as taxas de juros provavelmente são muito inferiores às praticadas hoje (em torno de 13%).
- Nesse caso, aplicar o 13º em investimentos atrelados ao CDI, por exemplo, pode ser mais vantajoso do que reduzir parcelas de um financiamento antigo com taxa baixa.
Quando amortizar é melhor (taxa do financiamento alta)
- A amortização é mais indicada para contratos com juros altos.
- Se a taxa de financiamento for maior do que o que você consegue no mercado de renda fixa, amortizar compensa.
Além da matemática, há o fator comportamental. Se a pessoa não tem disciplina e pode gastar o dinheiro, Cristiano Correa, professor de Finanças do Ibmec-SP, sugere amortizar.
A decisão de pagar as prestações também deve levar em conta o sistema de amortização do contrato: Price (com prestações iguais, com juros maiores) ou SAC (com prestações que vão diminuindo ao longo dos anos).
Pela tabela Price, os juros incidem de forma muito maior no início do contrato. Por isso, a amortização antecipada nos primeiros anos pode ajudar. Segundo Cristiano Correa, amortizar R$ 7.000 nos três primeiros anos, por exemplo, pode eliminar cerca de 30 parcelas de um contrato de 360 meses.
No entanto, no final do contrato Price, a situação se inverte. “Aquelas últimas parcelas contêm muito pouco de juros. Então, basicamente, você está antecipando só o principal. E, na verdade, você teria que antecipar saldo devedor. Por isso que não compensa pagar a última parcela quando a gente fala de tabela Price, e sim fazer o abatimento do saldo devedor”, afirma Correa.
Já pelo SAC, a amortização é constante. Embora os juros também sejam altos no início, a amortização é maior desde o primeiro mês, o que diminui o saldo devedor mais rapidamente do que na Price. Amortizar no SAC também é benéfico, mas o impacto no prazo final é menos intenso do que no Price.
“A amortização com o 13º reduz o saldo devedor, e não apenas a parcela. Ao diminuir o saldo devido, o mutuário passa a pagar menos juros no mês seguinte, gerando um efeito acumulativo ao longo dos anos. Isso faz com que cada parcela anual tenha um retorno crescente”, afirma Da Cruz.
REDUZIR O PRAZO OU A PARCELA?
Ao amortizar, você diminui o saldo devedor. Na maioria dos casos, isso resulta na redução do prazo total do financiamento.
Porém, alguns bancos permitem que o saldo devedor seja abatido e o prazo seja mantido, gerando uma parcela mensal menor. Essa pode ser uma estratégia importante para controlar o orçamento.
O uso estratégico do 13º salário, seja para amortizar ou investir, é uma decisão pessoal que depende de “muitas considerações”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV-Ibre.
Os especialistas são unânimes: é fundamental que o consumidor faça simulações e compare o ganho do investimento com o valor que seria abatido da dívida.
AMORTIZAR OU POUPAR?
O segredo, dizem os especialistas, está em equilibrar as prioridades: quitar o que pesa, planejar o que vem e aproveitar o que motiva, segundo Flávia Michels, economista e especialista em investimentos na cooperativa de crédito CredCrea.
Antes de direcionar o dinheiro para o financiamento imobiliário, os especialistas recomendam eliminar dívidas mais caras. De acordo com o Banco Central, taxas do cheque especial podem passar de 130% ao ano, por exemplo.
A economista Flávia Michels diz que “ao se livrar dessas contas, o orçamento respira e abre espaço para novos planos”.
Outra prioridade é a formação ou reforço da reserva de emergência, que traz segurança antes de se firmar em um compromisso de longo prazo, como um financiamento imobiliário. Antecipar despesas previsíveis de início de ano, como IPVA, IPTU e material escolar, também é uma estratégia recomendada.
Para quem ainda não comprou seu imóvel, o 13º salário serve para aumentar o valor da entrada. É uma estratégia que diminui o financiamento, resultando em menos dívida e, consequentemente, em menos juros a serem pagos ao longo do contrato.
Já para quem tem reserva formada, Correa afirma que o dilema envolve comparar o juro do financiamento com o rendimento de um investimento.
Em cenários em que investir paga mais do que custa financiar, aplicar o dinheiro pode funcionar melhor. Ele ressalta, porém, que hoje a taxa de financiamento costuma ser superior ao retorno da maioria das aplicações conservadoras, o que favorece o uso do valor extra para reduzir a dívida.
A recomendação é realizar simulações: calcular quanto o 13º renderia no futuro e confrontar esse ganho potencial com a economia obtida ao diminuir o saldo devedor agora.
