A cidade de Balneário Camboriú (SC) decidiu impedir a construção de um arranha-céu de 42 pavimentos aos pés da Estrada da Rainha, no Pontal Norte, sem tomar o terreno inteiro. A prefeitura declarou a área de utilidade pública por decreto, limitou a altura das edificações no local a 24,5 metros e vai indenizar a construtora apenas pelo potencial construtivo que ela deixa de erguer.
A solução, caracterizada pela administração municipal como inovadora, é a desapropriação do espaço aéreo do imóvel. O ponto de partida foi o Decreto 13.319/2026, assinado pela prefeita Juliana Pavan (PSD) em junho, que classificou o terreno da construtora Embraed como de utilidade pública.
A medida interrompeu a tramitação do projeto Fontainebleau, edifício de 145 metros e 42 pavimentos, aprovado pela gestão anterior em outubro de 2024. Segundo o assessor jurídico da Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Marcelo Freitas, o decreto foi necessário para travar o processo antes da última etapa.
“O projeto arquitetônico estava aprovado e o processo encontrava-se na fase de emissão do alvará de construção. Caso o alvará fosse concedido, o direito de construir o empreendimento seria consolidado”, afirmou.
O secretário sustenta que, sem o alvará, não há direito adquirido à obra. “O entendimento do município é de que, enquanto o alvará não for concedido, não há direito adquirido à construção do empreendimento”, reiterou Freitas. Para ele, a prerrogativa do poder público de desapropriar por interesse público prevalece, e a discussão principal passa a ser o valor da indenização.
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Como funciona a desapropriação do espaço aéreo
A saída encontrada pela prefeitura de Balneário Camboriú não é desapropriar o chão, e sim o volume que o prédio deixaria de ocupar. “Se havia um projeto aprovado para uma edificação com cerca de 150 metros de altura e a nova legislação limitar a construção a 25 metros, a indenização corresponderá ao potencial construtivo equivalente aos 125 metros restantes”, explicou Freitas.
Esse potencial será mensurado, quantificado e usado como base do cálculo da indenização. A limitação de altura não veio do decreto, mas da revisão do plano diretor.
Durante o processo, a Câmara de Vereadores aprovou uma emenda que restringiu as edificações do local a 24,5 metros, o que inviabilizou o projeto de mais de 150 metros já aprovado. “A população também foi ouvida durante o processo de revisão do plano diretor”, ressaltou o secretário.
Segundo ele, a declaração de utilidade pública independe da concordância dos proprietários, por ser ato administrativo fundado no interesse público, mas o município mantém contato formal com a Embraed para uma solução amigável sobre a indenização. O assessor jurídico explica que a opção pela desapropriação parcial também protege o caixa municipal.
“Caso fosse necessária a desapropriação integral da área, o custo para os cofres públicos seria muito maior”, afirmou. Ao indenizar apenas a parcela suprimida, o município reduz o impacto financeiro e ainda admite um empreendimento compatível com os novos parâmetros no terreno, como um hotel.
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Para onde vai o potencial construtivo
O volume que a Embraed deixa de erguer na Estrada da Rainha não desaparece: pode ser transferido para outro ponto da cidade. O instrumento é a Transferência do Direito de Construir (TDC), previsto no Estatuto da Cidade e, segundo a prefeitura, já incluído no projeto de microzoneamento.
O potencial transferível será calculado pela diferença entre o que a legislação anterior permitia construir e o que a nova legislação passa a permitir. Esse potencial poderá ser aplicado em mais de 15 áreas do município habilitadas pelo microzoneamento, observados fatores de conversão distintos para cada região.
No caso da Embraed, Freitas aponta que a avaliação pode tomar como referência os valores da Avenida Atlântica, onde o potencial construtivo tem maior valor de mercado, mediante análise da Comissão Municipal de Valores (Comunval). O direito também poderá ser usado no complexo hoteleiro e residencial que a empresa projeta para a região da Praia do Buraco.
O microzoneamento é a mesma legislação que redistribui a verticalização na cidade. Ele passa a autorizar torres de 120 a 150 metros em grandes terrenos nos bairros, fora da orla — exatamente o tipo de lote que pode receber o potencial transferido do Pontal Norte. A prefeitura ressalta que a estratégia quer preservar a vista de um cartão-postal ao custo de deslocar a altura para outra parte da cidade, não de barrá-la.
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Regulamentação ainda depende de projeto de lei
A regulamentação da Transferência do Direito de Construir ainda depende de um projeto de lei específico. “O próximo passo será o encaminhamento de um projeto de lei para regulamentar sua aplicação”, afirmou Freitas.
O assessor jurídico sustenta, porém, que a ausência dessa regulamentação não impede um acordo com a construtora com base na legislação vigente, e cita como precedente o caso do empreendimento Vila Fortaleza, cujo acordo foi homologado judicialmente. Por ora, as tratativas estão paradas.
Segundo a prefeitura, as negociações entraram em fase de espera após a declaração de utilidade pública, enquanto o município aguardava a aprovação do microzoneamento para avançar. No caso de a compensação se dar por TDC, Freitas afirma que basta a previsão orçamentária, situação já equacionada; uma indenização em dinheiro, ao contrário, exigiria dotação e disponibilidade de recursos.
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Um impasse que se arrasta há anos
O terreno já foi disputado antes. A área havia sido declarada de utilidade pública em 2016, com o objetivo de impedir a construção, mas a gestão seguinte revogou a medida em 2020, o que liberou novamente o empreendimento e levou à aprovação do Fontainebleau em 2024.
“Agora, a atual gestão, em conjunto com a sociedade, entende que a área deve ter sua vista preservada”, ressaltou Freitas. O caso também acumulou pressão técnica, jurídica e popular.
O Ministério Público de Santa Catarina passou a apurar a aprovação do empreendimento em março de 2025, e em maio a Secretaria do Meio Ambiente informou que não emitiria a Licença Ambiental de Instalação, citando a proximidade do Rio Marambaia.
Moradores organizaram o movimento “Vista livre da Rainha”, com abaixo-assinado contra o prédio. Procurada pela reportagem da Gazeta do Povo, a Embraed não quis se pronunciar. O Ministério Público de Santa Catarina não respondeu ao contato até a publicação deste texto.
O desfecho depende agora do valor da indenização e da formalização do acordo. Enquanto prefeitura e Embraed não fecharem quanto vale o potencial dos 125 metros suprimidos — e para qual terreno ele será transferido —, a preservação do cartão-postal segue como uma decisão tomada em decreto, à espera de acordo. Para o assessor jurídico, se houver consenso sobre a indenização, “não há expectativa de discussão judicial sobre essa questão”.
Autor: Gazeta do Povo
