Itapema lidera ranking com metro quadrado mais caro do Brasil

A cidade de Itapema, no litoral norte de Santa Catarina, assumiu pela primeira vez a liderança nacional do metro quadrado residencial e ultrapassou a vizinha Balneário Camboriú, segundo o relatório do índice FipeZap divulgado em maio. O levantamento aponta Itapema com preço médio de R$ 15.226 por metro quadrado, ligeiramente acima dos R$ 15.215 de Balneário, que ocupava o topo do ranking desde 2022.

No mês anterior, a distância entre as duas cidades já era mínima nesse valor médio, de cerca de R$ 6. O especialista em mercado imobiliário e diretor-executivo da IBC Imobiliária Bruno Cassola diz que a ascensão de Itapema no ranking vinha sendo monitorada por quem acompanha o setor.

Segundo ele, a cidade vive um ciclo forte de valorização, associado à chegada de novos empreendimentos, à expansão urbana e a investimentos em infraestrutura e turismo, como:

• a nova marina no Canto da Praia,
• o alargamento da orla da Meia Praia,
• equipamentos de lazer e entretenimento como o Píer Oporto e
• a roda‑gigante “It!Wheel”.

“Esse conjunto de projetos ajuda a atrair investidores e encurta a distância em relação a praças mais consolidadas”, avalia Cassola. A disputa entre as duas cidades é vista pelo mercado como um sinal da força do litoral catarinense no cenário nacional.

Cidades com imóveis mais valorizados concentram-se no estado catarinense

Santa Catarina concentra quatro das cinco cidades mais valorizadas do país no índice FipeZap, o que reforça o estado no radar de compradores de alto padrão, tanto para investimento quanto para segunda moradia, aponta o especialista em mercado imobiliário Bruno Cassola. Em maio, o top 5 do índice foi composto por:

• Itapema: R$ 15.226 por metro quadrado
• Balneário Camboriú: R$ 15.215
• Vitória: R$ 14.965
• Florianópolis: R$ 13.300
• Itajaí: R$ 13.200

Todos os valores médios acima são bem superiores à média nacional. O levantamento também mostra que essa “virada” de Itapema não se explica apenas pelo nível de preço, mas pelo ritmo recente de valorização: em 12 meses, o município acumulou uma alta superior à de Balneário, encurtando uma diferença que vinha se reduzindo desde 2025 até chegar a poucos reais nos primeiros meses deste ano.

Na leitura do arquiteto e urbanista Carlos Vinicius Bortolato, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da UniAvan, esse movimento significa que Itapema deixa de ser apenas uma extensão da vizinha. “Itapema começa a aparecer com maior protagonismo, e não como uma opção para quem não conseguiria adquirir um imóvel em Balneário Camboriú”, afirma.

Segundo ele, já é possível encontrar imóveis de frente para o mar em Itapema na faixa de R$ 20 milhões a R$ 30 milhões, o que reforça a consolidação de um mercado próprio de luxo na cidade.

Como as novas obras fortalecem o eixo entre Itapema e Balneário Camboriú

Os projetos de infraestrutura ajudam a explicar porque Itapema entrou de vez no mapa do alto padrão. No canto da praia, a nova marina pública prevista para o município deve receber um investimento de cerca de R$ 19 milhões e capacidade para aproximadamente 400 embarcações, reforçando o apelo do turismo náutico e de alto padrão na região.

Na Meia Praia, a obra de alargamento da faixa de areia, orçada em torno de R$ 60 milhões, promete levar a largura da praia a cerca de 60 metros ao longo de quase 5 quilômetros de orla, com reurbanização, calçadões, ciclovia, nova avenida beira‑mar e estruturas de lazer. Bortolato observa que, assim como ocorreu em Balneário Camboriú, o alargamento da faixa de areia tende a beneficiar não apenas quem investe em imóveis de frente para o mar como a população em geral.

“As pessoas que moram ou visitam a região vão usar bastante, porque terão novos espaços para prática de esportes, novos espaços para mobilidade urbana, locais para circulação de ciclistas e patinetes, além de aproximar mais ainda Itapema da relação com o mar”, diz.

Essas intervenções se somam a um movimento mais amplo no litoral norte catarinense e transformaram a faixa litorânea da região em uma das principais forças imobiliárias do país, com bilhões de reais em valor de mercado. Na leitura de Cassola, a combinação de obras costeiras, equipamentos turísticos e requalificação urbana fortalece o eixo Itapema–Balneário, criando um ambiente em que as duas cidades competem em preço e infraestrutura, mas também se complementam na oferta de imóveis de alto padrão para investidores e compradores de segunda residência.

O efeito da verticalização

O arquiteto e urbanista aponta que esse eixo — que também se estende para  Porto Belo — se consolidou a partir da valorização dos terrenos à beira‑mar, em um contexto em que o mar é o principal atrativo e “o que manda é o mercado imobiliário”. Ele ressalta que a procura por unidades de alto custo faz com que esses terrenos sejam supervalorizados, o que encarece as habitações de frente para o mar e desloca as unidades mais populares para áreas internas dos municípios, onde há menos atrativos e menor demanda.

Imóveis de frente para o mar em Itapema já bateram a faixa de 20 a 30 milhões de reais (Foto: Prefeitura de Itapema \ Divulgação )

Ele explica que essa dinâmica é reforçada pelo avanço da verticalização, que há mais tempo se intensificou em Balneário Camboriú e agora ganha força em Itapema e começa a se espalhar por Porto Belo. “Em Balneário, muitas vezes é preciso demolir uma edificação para executar um novo empreendimento beira‑mar; em Itapema, esse movimento já começa a ocorrer com demolições de edificações menores para fazer novas edificações maiores, enquanto Porto Belo está iniciando esse processo”, observa o urbanista.

Em sua leitura, em vez de uma competição direta, cada cidade tende a consolidar protagonismo próprio dentro desse corredor imobiliário: Balneário Camboriú com a vitrine de edifícios de grande altura e tecnologia, Itapema com a identidade recente ligada à valorização do metro quadrado e aos novos equipamentos urbanos, e Porto Belo como cidade compacta que começa a expandir a verticalização para além do bairro Perequê.

O que muda para quem investe

A virada no topo do ranking também levanta uma dúvida prática para quem pretende investir em imóveis na região: a partir de agora, faz mais sentido apostar em Itapema ou em Balneário Camboriú? Cassola pondera que o preço do metro quadrado é um indicador importante, mas não pode ser analisado isoladamente, sob risco de levar a decisões simplificadas demais para um mercado cada vez mais segmentado. “O melhor investimento depende do objetivo do cliente; há quem busque principalmente valorização, há quem priorize liquidez, renda de aluguel, uso próprio ou segurança patrimonial, e cada cidade pode atender melhor a uma estratégia específica”, explica.

Na leitura do especialista, Itapema avança apoiada em um plano diretor mais permissivo e em maior volume de lançamentos, com novas áreas de expansão que oferecem oportunidades para quem procura entrar em estágios mais iniciais de projetos e capturar ciclos de valorização. Balneário Camboriú, por sua vez, mantém um mercado considerado mais maduro, com escassez territorial, oferta limitada de terrenos, demanda qualificada e um histórico de liquidez que interessa a investidores focados em revenda ou rotatividade mais rápida. “O ponto não é dizer que uma cidade é melhor do que a outra, mas entender que Itapema vive um momento muito forte e que Balneário segue como uma praça desejada, com um track record consolidado”, diz.

Para o investidor, a recomendação é que a comparação entre as duas praças leve em conta não apenas o preço médio do metro quadrado, mas também a localização específica do imóvel, o perfil da demanda, a liquidez esperada, o tipo de uso e o horizonte de tempo da aplicação.